“业权”与“业权分配”概念

业权:指在房地产领域内,权利主体在法律规定的范围内,直接支配一定的物业,并排除他人干涉的民事权利。通俗地说,就是指在房地产开发里面的权利分配问题。

业权分配:是当业主购买某项目单元后,可按份额与其他业主共同享有社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等公共部分的全部收益(按政策规定归政府或其他部门的权益除外),全体业主可以在政策允许前提下,按约定方式共同决定公用部分的使用方式,共享公用部分产生的收益。

为什么要弄清楚“业权”与“业权分配”?

购房者一直很关注自己购买的“建筑面积”指标或是自家的“套内面积”,却忽视了其他部分,而这部分收益往往是相当可观的。

您在置业的同时买到了什么?

所购买的物业的建筑面积部分的所有权,也就是合同上注明的面积部分的权利和收益——套内建筑面积归业主自己所有,公摊面积归全体业主所有;按相关政策由国家所有,其他公用部分面积的使用权、维护权和收益权——归全体业主所有。

以一个普通住宅区为例,假定有100个地面停车位,每年仅车位收益就有几十万元,均摊到每户就有数百元,“这些收益到哪里去了?”算过账的业主产生了这样的疑问。由于事先对此没有明晰约定,最终导致明明是自己的钱却收不回来,被开发商或是物业管理公司装进了自己的口袋。由于信息严重不对称与部分开发商的蓄意隐瞒,目前房地产市场尤其是入住后的小区出现了许多诸如此类的管理问题和纠纷,皆源自于此。

华远地产提出 “业权分配”,正是明确各方权利,把这部分权利和收益明晰,将收益返还给业主。

1、华远与长安保证担保公司共同推进工程保证担保

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

地面停车位是小区公共区域的主要收益来源之一。过去通常该部分收益权都归了开发商或物业公司所有。但是事实上,用作停车位的土地上并没有建筑面积或构筑物,其所谓的产权,本质上只是土地使用权。因此,除去开发商已将车位出售或在售房合同中明确约定保留停车位权益之外,公共停车位的土地使用权应当由业主按份额共同拥有。因此,地面停车位的法律权毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主,其产生的所有收益也应归全体业主所有。

2、楼顶、楼面广告收益归谁所有?

很多商品房的楼体或社区里都有各种各样广告设置,业主们经过的时候可能从来没有考虑过自己居住的楼顶、楼面甚至电梯间里的广告收益是否自己也可以享有。事实上,在业主购买房屋的时候,如果开发商没有在售房合同中对这些可产生广告收益的公用部位的所有权进行约定,则所有利用与建筑物相关的公共空间及设备设施产生的广告收益,都应该归全体业主所有。

3、公共设施的收益归谁所有?业主应该获得哪些权利和收益?

作为一名消费者,当你花钱购买房屋的时候,除了关注房屋本身的所有权归属以外,是否想到过与房屋相关的所有公共空间、设备设施的权利归属呢?

按照开发商自己的经营目标,其在出售商品房时可以选择采用将全部物业权益附同房产一同出售的销售方式,也可选择保留少量物业权益由自己经营(比如保留楼顶广告的权益),但前提是开发商对所保留的部分应当在售房合同中给予明确,并且所要保留的物业权益不得含有政府规定业主应享有的基本物业权益,如:不得保留小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊或政府规定的其他公用设施的权益。

如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益,则与建筑物相关的所有公共空间、设备设施的所有权应归小区全体业主共有,而由此产生的任何收益也应归全体业主共有。

4、怎样公平分配业主之间的权利和利益?什么是业权?

在尚无明确法律规定的前提下,为保护业主的权益,建议业主可以在购房时与开发商书面约定自己对小区内所有公用部分享有的共有权、收益权。同时可以借鉴华远地产公司的“业权分配办法”,即:首先明确小区归全体业主,各业主根据业主份额(单位套内建筑面积/物业总套内建筑面积)在业主大会上行使表决权,分享小区收益,分担小区义务及费用。

所谓业权,是指在房地产领域内,权利主体在法律规定的范围内,直接支配一定的物业,并排除他人干涉的民事权利。

5、划分业权对保护业主的权利有什么作用?

划分业权,可以从根本上界定物业产权及其相应的责权利,不仅明晰了业主的责权利,更是保护了业主过往未曾享受过的收益权:本着“谁投资谁受益”的原则,业主在购房款中不仅承担了所购房屋的建设成本,也承担了部分公共区域的建设成本,因此这部分区域的收益权也当归业主所有。这样使收益分配更明确,同时彻底解决现存的物业管理阶段的矛盾与纠纷,保护并约束开发商、物业管理机构、业主各方的合法权益及应尽的义务。

6、物业管理佣金制的实行,对业主有哪些好处?

所谓佣金制管理,是指物业管理机构报酬的提取方式为佣金制,物业公司按照服务标准提供充分的服务,并取得物业管理费相应比例的佣金。业主可以根据物业公司提供的服务好坏,来决定给予佣金的比例。

佣金制的实行与业权的划分是直接挂钩的。在传统的包干制度下,物业公司收取的物业管理费减去成本即成为物业公司的收益。其弊端是一方面物业管理公司可能以降低成本的方式来提高收益,而直接影响到服务质量;另一方面由于业权划分不明晰,物业公司可以将一些公共部分的收益占为己有,比如停车场、广告位等,这样不仅侵占了业主的收益权,也可能使物业公司的管理重心放在这些公共面积的经营上,而忽视为业主提供的其他服务。

实行佣金制管理,可以使物业财务管理具有极高的透明度,让业主花的每一分钱都清楚明白,业主可以自行选择物业管理的服务方式、服务水平及收费标准,而物业公司的收益则不再与成本有关,而是与服务水平挂钩。

实行佣金制管理,可以提高物业管理机构的服务竞争力,物业公司常规的物业管理工作的水平高低将直接影响获取佣金比例的高低。此外,由于业权划分清晰,业主对公共区域享有明明白白的收益权,而物业公司的另一大责任就是为业主经营好这些公共区域以获得良好的收益。因此物业管理机构的竞争力还在于是否有水平最大限度经营好服务区域内的经营性公共场所,为服务区域内的各业主带来最大化的利益。有这种能力的物业公司,能获得业主的聘用并取得高额的佣金回报,否则只能获得低额报酬,且有可能面临被解聘的危险。

业权在华远·尚都国际中心项目、华远·盈都大厦的试行,实际上是华远地产以一位行业自律的先行者,通过孜孜不倦的研究创新和自身利润合理化为代价,求得公平交易,让购房者放心购房,这不仅是行业领军者的楷模作为,更是发自于内的肩负社会责任感的一种奉献。

路遥知马力,华远地产的最终目的是希望将此项研究成果推广于实际的房地产销售与管理过程中,实现诚信、公正、规范、以人为本的目标,并愿从自身做起,真正让老百姓明明白白地买到放心房。

分配实践之尚都国际中心

2005年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第三分公司

会计期间或截止日:2005年12月31日

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加(计算方法见注1)-所得税(计算方法见注2)

=252,383.37-75,319.40-13,881.09-45,493.78

=117,689.10元

注1,营业税金及附加费用的计算方法是扣除佣金后的业权收入×5.5%

注2,业权所得税的计算??则是按照当年项目产生的税前业权利润占本项目税前总利润的比例来分摊本项目当年应缴所得税总额计算出来的

2006年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第三分公司

会计期间或截止日:2006年12月31日  单位:元

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加(注)

=503,439.94-192,011.60-27,689.20

=283,739.14元

注:因尚都国际中心2006年度业权??营有利润,但物业管理公司总体??营没有利润,所以整个项目2006年没有应缴所得税。

2007年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第三分公司

会计期间或截止日:2007年12月31日  单位:元

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加-所得税

=453,488.28-93,899.89-24,941.86-110,433.35

=224,213.18元

分配实践之盈都大厦

2005年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第四分公司

会计期间或截止日:2005年12月31日  单位:元

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加-所得税

=901,449.25-333,124.73-49,579.71-144,620.97

=374,123.84元

2006年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第四分公司

会计期间或截止日:2006年12月31日  单位:元

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加-所得税

=1,180,162.54-219,653.44-64,908.94-18,135.21

=877,464.95元

2007年度业权收入表

单位名称:北京市首旅酒店物业管理有限公司(现更名圣瑞物业)第四分公司

会计期间或截止日:2007年12月31日  单位:元

业权净利润=业权收入-业权成本-营业税金及附加

=1,269,824.27-238,906.54-69,840.33

=961,077.40元

2008 - 2011
2011年

尚都国际中心、盈都大厦、首府大厦业权经营利润总额为135万元,其中:尚都国际中心近36万元,盈都大厦95万元,首府大厦近4万元

2010年

尚都国际中心、盈都大厦、首府大厦业权经营利润总额为111万元,其中:尚都国际中心30余万元,盈都大厦76万元,首府大厦近5万元。

2010年7月

在新浪乐居嘉宾聊天室举行了以“业主买房还买到了什么?”为主题的华远地产业权分配访谈对话。华远地产客服中心总经理谭宇青、北京市圣瑞物业服务有限公司副总经理刘文彬、业主维权专家舒可心、北京市晟翔律师事务所律师包华参加了此次访谈。访谈中,谭宇青对华远地产业权研究和实施业权分配的初衷进行了介绍;刘文彬与大家分享了业权分配实践的案例;舒可心从社会各层面角度讲述了华远首推业权的前瞻性;律师包华从法律角阐述了华远业权与《物权法》之间的种种联系。

2009年

尚都国际中心、盈都大厦的全体业主迎来了华远“业权分配”实行第四个年头的丰盛收获,尚都国际中心2009年业权经营利润达到24万,盈都大厦2009年业权经营利润达到63万。

2008年3月

尚都国际中心、盈都大厦的全体业主再次迎来华远“业权分配”实行第三个年头的丰盛收获。

2005 - 2007
2007年9月

在《物权法》于10月1日正式实行前夕,搜狐网、焦点房地产网联合华远地产在华远·裘马都举办专题研讨会,全国工商联房地产商会会长聂梅生、全国人大法工委巡视员、教授,中国法学会消法研究会副会长,北京人大常委会立法咨询专家河山与华远地产事长任志强对话,就《物权法》实行对房地产业界将会有怎样的影响、房地产业界将会发生哪些变化等话题展开探讨,华本地产俱乐部数十名业内人士到场参与。活动中,任志强介绍了华远进行“业权分配”五年来的理论研究和实践、成效,结合华远地产项目运作实例,到场者表现出极高的关注热情,纷纷发言提问,表示华远的实践为开发企业、购房者更好地理解和实施《物权法》提出了一个好的解决方案。

2007年6月

在华本地产俱乐部“名家讲坛”中,华远地产许智来副总理进行了“华远业权分配”主题验分享交流会及互动讨论,与前来听讲的数十名企业代表就华远业权分配理论及实践成效、操作方法、验收获等进行宣讲,并现场解答了有关业权分配的很多问题。到场者对华远实施业权分配表示极大的兴趣,对华远的诚信自律表示了极高的认可与支持。

2007年3月

法制晚报与千龙网联合举办“新北京人的置业维权观”论坛,华远地产副总经理许智来应邀代表公司参加论坛。其他嘉宾还有,中国消费者协会投诉部主任邱建国、律师代表王建文以及业主代表舒可心。许智来介绍了华远地产在维护消费者权利利益方面做出的巨大探索与努力,以及来自华远旗下项目的业权收益,在场嘉宾表示赞许认可的同时也提及,购买品牌发展商的地产项目是理性置业的有效捷径。

2007年3月

尚都国际中心、盈都大厦进行第二次业权收益分配,业主所得到的收益较第一年有较大幅度提高。

2006年9月

华远·裘马都面世,成为华远地产首个以公寓住宅为主的业权分配实施项目。

2006年3月

“3·15”前夕,华远地产获得中国消费者协会“中国房地产业诚信建设金——2005年度推动商品房诚信建设典型事件”大奖。华远地产倡导的业权、担保,不仅成为首家维护消费者权益的开发商,更以实践验为公平交易提供了一种有益的尝试,为推动房地产市场诚信建设提出了一种新型的方案。

2006年3月

尚都国际中心、盈都大厦2005年度业权收益计算完毕,举办首次业权收益返还活动,面向全体业主进行首次收益返还。多家媒体十分关注,到场采访并做后续报道。

2005年10月

“华远助消费者防纠纷”业权系列课堂在华远·静林湾售楼处继续开讲,华远业主和许多购房者前来积极参与、领取宣传手册,听取专业人士介绍华远业权分配的理论和实践。

2002 - 2004
2004年11月-12月

尚都国际中心、盈都大厦竣工入住,首旅酒店物业管理公司(现更名圣瑞物业)进驻并按照佣金制管理大厦,业权分配进入正式实施阶段。

2004年3月

“业主,你买到的权利有哪些?”交流活动在华远·尚都国际中心售楼处举办,此次活动是由焦点房地产网和搜狐网主办,华远地产协办“3·15”消费者权益保护特别行动,中消协投诉事务部主任王前虎、华远地产任志强、业主代表舒可心等关注消费者维权话题的各界人士共同探讨业主到底有哪些权利以及如何保障维护的话题,同时将业权分配办法正式推向广大业主,希望他们能够运用这一“先进武器”来保护自己的权益。

2003年12月

以“明明白白消费”为主题的业权系列课堂在建国饭店举办,多名业主前来参与,听业权研究人员和专家分析如何在置业时保护自己的权利和利益。

2003年12月

“华远助消费者防纠纷” 业权系列课堂在华远·盈都大厦售楼处正式开讲,这次“把权利还给业主”的业权课堂吸引了近百名业主和购房者前来听讲,此举将一年来华远举办的“业权分配系列活动”推向了高潮。

2003年8月

华远地产继分别邀请业主和开发商参加业权研讨会后,再次邀请物业管理业界人士相聚一堂,万通鼎安、国贸物业、第一太平戴维斯、今典等知名物业管理企业老总参加了会议,大家就“规范自律、当好业主的管家”纷纷表述自己的观点和意见,并展开了热烈的讨论。

2003年6月-8月

北京市居住小区管理办公室分别针对“尚都国际中心(A座)”及“盈都大厦”下发了《关于公约核准的通知》。两个“公约”均区别于普通的物业管理公约,完全按业权分配模式拟订。两个项目“公约核准通知”的取得标志着业权分配模式从项目开发销售到物业管理阶段均得到了政府主管部门的批准。华远地产将在尚都国际中心及盈都大厦全面试行业权分配模式。

2003年4月

由华远地产主办,城建开发总、万通、天鸿、SOHO中国、金地、万科、今典等知名企业老总、房地产业律师、北京建筑设计院、海淀区测绘队以及北京众多新闻媒体记者参加的“诚信自律、公平交易”业权研讨会召开。大家纷纷以专业观点聚焦“业权分配”,同时表示要积极支持和响应华远地产业权分配试行工作。

2003年3月

华远地产召开——“明晰责权、诚信交易”业权试行研讨会,将一年来的业权研究成果公之于众,为明晰购房者、开发商、物业管理公司三方之间责权利开了头,在房地产界率先掀起为购房者维权的高潮。中消协人士、律师及多位业主参加了此次研讨活动。

2003年2月

华远地产取得了北京市国土资源和房屋管理局《关于在尚都国际、盈都国际项目中试行物业业权分配的意见》的批复。

2003年初

华远地产完成一整套业权分配方案,内含《物业权益(业权)分配办法》、《〈北京市商品房买卖合同〉之补充协议》、《物业管理公约》、《物业管理财务管理办法》等一系列文件。

2002年7月

华远地产召开了第一次讨论会,北京市房地局苗局长、规委邱跃副主任等有关单位的领导、专家们应邀参加了会议,对华远地产创新实行业权分配给予支持与建议。

2002年2月

华远地产历时两年的时间初步研究奠定了业权分配理论基础。在任志强的倡导下,参与研究单位有:华远地产、北京市建筑设计院、李文律师事务所(现已更名)等各方专业人士。

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