工程保证担保概念

工程保证担保是控制工程建设履约风险的一种国际惯例,在国外已有 一百多年的历史。华远地产秉承创新 精神,结合国外先进经验与国内房地产项目开发现状,将担保作为工程管 理科学化、系统化、法制化的重要组 成部分,使担保成为控制项目质量、进度、造价,提高产品信誉度和服务 质量的一个重要手段。

华远地产是我国首家将工程保证担保全面引入房地产项目的开发企业

自2001年华远地产二次创业开始,在任志强董事长的倡导下,公司逐渐建立了一整套工程保证担保制度体系,设立了投标、材料质量、工程款、履约、支付、监理、精装修等各个环节、多个方面的工程保证担保品种。华远地产是我国首家将工程保证担保全面引入房地产项目的开发企业,并获得北京市城乡建设委员会担保实施试点批复,迄今,已在华远海润国际公寓、华远尚都国际中心、华远盈都大厦、华远昆仑公寓、华远静林湾、华远裘马都、华远九都汇等多个地产项目中全面实行了担保制度,取得了阶段性成果,并已推广到华远青岛、西安 等多个异地项目中。

华远地产推行“工程保证担保”,旨在通过完整的担保制度体系建立“信誉机制”, 通过各合作伙伴和华远的优良合作,达到产品信誉好、品质高、客户满意的最终目标,创造客户、开发商、承包商、材料供应商多方“共赢”的局面。此外,通过担保的实施,鼓励信誉良好的承包商、材料设备商更好地合作履约,同时为信誉良好的企业提供更多的机 会,降低双方的建设成本,逐渐形成整个华远的战略发展联盟体。

华远与长安保证担保公司共同推进工程保证担保

与华远地产共同推进工程保证担保的长安保证担保公司(以下简称长安公司)由建设部牵头发起组建,于1998年7月获国家批准成立,是我国首家专业化工程保证担保公司,自成立后一直积极促进和大力推动我国担保制度的立法工作,并先后与北京、上海、天津、福建、河北、内蒙古、深圳等省市建委、建设厅(局)开展合作,并在多个试点省市建立了分支机构。 自2001年以来,华远地产与长安公司合作,以改革和创新的精神,建立了承包商资信等级评定、工程监理与保证人的工作配合、合同履行监控和违约预警、担保索赔等工程管理机制,并通过实施投标、履约、保修等不同担保品种来规范各方行为,有效控制房屋建造的各个环节,进而保证了房屋的整体质量。特别是,为了保障客户(购房人)的利益,华远地产在国内首创了为购房人提供的“房屋质量保修保证担保”品种,让客户真正“置业无忧”。此外,为了保障农民工利益,共建和谐社会,还开发了农民工劳务费支付保证 担保等。

1、什么是工程保证担保?

工程保证担保是一种经济合同的担保,以保证为担保方式设定,它是采用市场经济的手段,引入保证人作为第三方对建设工程中一系列合同的履行进行监督并承担相应责任,是一种促使参与工程建设各方守信履约的风险管理机制。

2、实行工程保证担保有哪些作用?

建设工程项目大多投资大、工期长,在建设过程中不可预见的因素较多。因此,工程建设参与各方包括开发商、承包商、材料设备供应商等都面临着各种风险。为了有效的防御风险,避免或减少损失的发生,通常都应用工程保险和工程担保这两种方式控制风险。

工程保险针对的是因自然灾害和意外事故给保险标的和被保险人造成损失的风险。其功能在于,当保险事故发生后,被保险人可以及时得到经济上的补偿。

3、如何申请工程保证担保?

申请人应向保证人索取申请资料,按期向保证人递交申请、提交保证人要求的资料,经保证人审核同意后,为申请人提供担保。

4、申请工程保证担保需要提交哪些文件资料?

申请人向保证人提交的资料除授权委托书为原件外,其它均可为复印件加盖申请人公章,除非保证人有特别要求。 资料清单如下:
投标担保:
(1) 企业法人营业执照副本;
(2) 企业法人组织机构代码证书;
(3) 公司资质证书。
其他保证担保:
(1) 企业法人营业执照副本;
(2) 企业法人组织机构代码证书;
(3) 法定代表人资格证明及身份证;
(4) 授权代理人的授权委托书及身份证;
(5) 公司章程;
(6) 注册验资报告;
(7) 近三年经会计或审计事务所验证的财务报表及当期财务报表及财务报表编制说明;
(8) 公司资质;
(9) 主合同及其补充协议;
(10) 保证人要求提供的其它资料。
一年内同一申请人申请办理第二份保函的,经保证人同意,可以不再提交办理上次保函时已提交的上述资料。

5、什么是委托保证担保合同?

委托保证担保合同是确立保证人与申请人之间委托关系的法律文件,双方的法律关系是:申请人为委托人,保证人为受托人。在该合同中将详细约定申请人委托的事项、担保的范围、担保金额、期限、反担保条件、担保费、保函出具的条件、保证责任承担等条款,以明确双方的权利义务。

6、什么是保函?

保函是指保证人应被保证人书面申请,向受益人出具的书面保证,为被保证人投标、履约、保修、支付工程款等行为担保,保证在其未能履约时,保证人代为履行义务或赔偿损失。保函是保证人与保函受益人(合同的债权人)达成的协议,是保证合同的一种表现形式。

7、什么是保证担保条款?

保证担保条款是保证人出具的保函的组成部分,与保函具有同等法律效力。规定保证人承担责任的范围、除外责任和涉及保函失效、保函终止、权益转让、争议处理等事项。

8、保函都有哪些种类?

保函的种类有:投标保函、设计全程履约担保、总承包全程履约保证担保、分包全程履约保证担保、设备供应与安装全程履约保证担保、供货全程履约保证担保、监理全程履约保证担保、工程款支付保证担保、劳务工资支付保证担保、商品房屋质量保修保函(开发商提供给购房人)等。

9、保函出具要满足哪些条件?

申请人通过保证人的资信审核,签订委托保证担保合同,交纳约定的保费、落实反担保手续后,保证人出具保函。

10、什么是保函金额?

保函金额是指保函所担保的最高赔偿额,一般为主合同金额的一定比例。

11、什么是保函的有效期间?

保函的有效期间即保证担保的有效期,保证人只对在保函有效期间内发生的违约事件承担保证责任,并且受益人需在保函有效期间内提出索赔才能获得赔付。保函的有效期间一般都长于所担保的合同的有效期。

12、什么是保费?保费的取费标准?

保证人在提供保函时就承担着风险,每一份保函是一种资金信用,保费就是保证人提供这种信用时向被保证人收取的一定的费用。保费的收费标准依据保函品种、担保金额、担保期限、担保条件的不同而有所区别。一般情况下保费的取费标准如下:
投标保函的保费取费标准:
(1)保额低于5万元(含5万元)的,一次性收取保费500元。
(2)保额低于20万元(含20万元)的,一次性收取保费1000元。
(3)保额高于20万元(不含20万元)的,一次性收取保费2000元。
其它保函的保费取费标准:
每年按保函金额的8‰记取,不足1000元的,按1000元计取。对于华远地产的项目,保费实施优惠政策,每年按保函金额的6‰计取,不足1000元的,按1000元计取。

13、保函失效后为何要退还保证人?

按惯例,保函只有原件一份,保函失效后,保证人承担保证的责任终止,所以保函要退还保证人办理注销手续。

14、什么是反担保?

所谓反担保是指保证人为被保证人向受益人提供保证担保时,由被保证人或被保证人之外的第三人向保证人提供的确保在保证人承担保证责任后,对债务人的追偿权得以实现的一种担保制度。工程保证担保的各种品种,原则上都要求被保证人提供经保证人认可的反担保。

15、反担保有哪几种方式?

反担保方式有: (1)保证金,指现金; (2)保证反担保,指被保证人之外的其它人(反担保人)以自己的信誉确保对被保证人追偿权的实现的行为,为连带责任保证,包括保证人认可的银行保函; (3)抵押反担保,指被保证人或被保证人之外的第三人(统称反担保人)以自己的财产作抵押,确保保证人追偿权实现的一种担保,它属于物权担保,抵押财产指不动产; (4)质押反担保,指被保证人或被保证人之外的第三人(统称反担保人)将其动产或权利凭证交给保证人占有,确保保证人追偿权实现的担保。反担保方式和比例的具体规定请见“工程保证担保的操作”; (5)担保公司认可的其它形式。

16、反担保保证书和反担保合同反担保保证书

反担保保证书(格式附后),是反担保人向保证人提供保证反担保时出具的文件,主要内容包括反担保人提供保证的形式、反担保金额、反担保履行的条件和方式、反担保的责任范围、违约责任及有效期限等。反担保保证书是关于反担保人提供保证反担保的要约,保证人一旦接受,即为承诺,保证反担保合同依法成立。

反担保合同,是反担保人和保证人共同签订的约定反担保事项的合同,主要内容包括反担保的担保方式(保证、抵押或质押)、反担保的金额、反担保履行的条件和方式、反担保的责任范围、违约责任及有效期限等。反担保合同不同于反担保保证书,它是合同双方直接的意思表示,一旦签订,即依法成立和发生法律效力。

17、反担保的责任及其履行

反担保的目的在于保障保证人对被保证人追偿权的实现。所以,反担保的责任,是反担保人在保证人为被保证人履行保证责任后向被保证人追偿时,依法承担反担保合同或条款中确定的弥补保证人损失的责任。换言之,保证人承担保证责任后对反担保人拥有追偿权。

反担保责任的履行,依据反担保的方式、反担保合同或条款约定的条件以及法律的有关规定。

18、反担保的解除反担保的解除

反担保的解除,是指在反担保合同或条款有效期内未发生约定的反担保责任,于合同期满后反担保义务解除。此时反担保合同失效,已办理抵押或质押登记的,应到登记机关办理注销登记手续。 以保证金形式作为反担保的,保证人依以下程序向被保证人退还保证金:
(1)被保证人退还保证人保函原件;
(2)填写《退还保证金申请书》(格式由担保公司提供)并加盖公章
(3)根据《退还保证金申请书》的要求,提供相应票据及文件;
(4)10个工作日内,保证人将保证金余额无息退还被保证人。

19、保函金额、保费、反担保金如何计算?

举例说明:华远开发的某项目的幕墙工程进行招标和施工,合同价为1000万元,投标有效期3个月,施工工期6个月,保修期1年。
投标担保:保函金额为20万元;反担保保证金足额交纳20万元;保费为0.1万元。
全程履约担保:
建设期:假设保函金额为合同价的30%,小计300万元;反担保包括现金反担保和第三方反担保(或银行保函,由承包人与担保公司商定),现金反担保金额为保函金额的30%,小计90万元,剩余70%采用第三方反担保;保费=保函金额×费率×保证期间(施工工期)=300万元×6‰×0.5年=0.9万元。
保修期:假设保函金额为合同价的10%,小计100万元;反担保包括现金反担保和其它,现金反担保为保函金额的50%,小计50万元,剩余50%采用其它反担保形式;保费=保函金额×费率×保证期间(保修期)=100万元×6‰×1年=0.6万元。
由上统计,1000万元合同的工程实行投标、履约、保修担保的全部费用为1.6万元,占合同额的1.6‰。

20、什么是退保?

退保是指在一定条件下,保函效力终止,在保函的有效期内,保函受益人未向保证人提出索赔,被保证人请求保证人退还部分保费、解除反担保的行为。退还保费金额=(保费总金额-手续费)×未满保证期间天数×保费的日费率。
根据北京市建设工程招标投标管理办公室的监管要求,在保函有效期内,除工程提前竣工或主合同被解除外,保证人不得接受提前退回的保函。

21、退保需要办理那些手续?

被保证人向保证人提交下列文件申请退保:
(1)受益人向保证人出具的由其法定代表人或授权代理人签署的关于保函效力终止的通知书;
(2)被保证人退还保证人保函原件;
(3)退保经办人提交退保人的授权委托书及受托人身份证复印件;
(4)《退还保证金申请书》及相关文件及票据;
(5)保证人要求退保人提交的其它文件资料。

22、什么是投标保证担保?

保证人在投标人投标之前,对投标人进行严格的资格审查,向招标人出具投标保函,保证中标人将与招标人签订合同并将提供招标人所要求的履约、预付款等保函。如果中标人违约,则保证人将在保额内赔付招标人的损失。投标保证担保可用于设计招投标、施工招投标、监理招投标、材料采购招投标等各种招投标活动。

23、什么是全程履约保证担保?

建设期担保,是承包商在与开发商签订合同时向开发商提交的第三方的担保,保证其按照合同(包括保修合同)约定全面和实际地履行合同责任和义务。承包商不履行合同的,开发商可要求保证人在保函金额内承担保证责任。保证人在承担保证责任后,可依法向承包商追偿。根据开发项目的不同,承包工程项目的不同而有所区别。
全程履约保函一般为有条件的保函,即在开发商提出索赔时必须提供承包商违约的证明,保证人核实后才承担保证责任。
全程履约保证担保可以适用于总承包合同、分包合同、材料设备供货合同的履行。
全程履约保证担保包括建设期担保和保修期担保。
保修期担保,保修保证担保也称质量保证担保,是保证人为承包商提供的、保证在工程保修期(国际上称为缺陷责任期)内出现质量缺陷时,承包商应当履行保修义务的担保。
保修保证担保与建设期担保同可为一个保函,并在工程完成时即项目竣工时办理反担保变更手续。

24、什么是劳务费支付保证担保?

劳务费支付保证担保是保障工程施工人员按时得到劳务报酬的系列性担保品种。在被保证人没有按照主合同的约定支付工程施工人员劳务报酬时,受益人有权要求保证人代为支付。

A.劳务费支付保证担保的作用

实行劳务费支付保证担保可以使开发商、承包商和劳务分包商相互监督、相互制约,严格履行支付施工人员劳务费的义务,保障施工人员按期取得劳务报酬。解决目前劳务费拖欠比较严重的问题。同时也可以避免因承包商或劳务分包商未能按期支付施工人员的劳务报酬给开发商以及工程建设本身造成的影响和损失。

B.承包商劳务费支付保证担保
受益人(权益人):劳务分包商
被保证人:承包商(包括:总承包商、专业承包商)
主合同:劳务分包合同,合同条款必须明确约定—
a. 承包商应支付劳务费的总额、支付时间和支付方式;
b. 在劳务费支付和收讫的财务凭证中必须写明付款用途。
担保金额:一般不低于主合同价款的20%。
保证责任:承包商不履行主合同约定的支付劳务费义务,劳务分包商可以向保证人提出索赔,保证人在保函金额内承担保证责任。
赔款用途:劳务分包商索赔取得的款项必须专门用于劳务费的支付。

25、什么是工程款支付保证担保?

支付保证担保是以开发商(业主)为被保证人,以承包商为受益人(权益人),保证开发商严格按照合同约定的条件、时间、金额向承包商支付工程款的保证担保。如果开发商违约,承包商可以依据支付保函规定的条件在保函金额内要求保证人承担保证责任。

26、工程款支付担保的作用

在建设工程施工合同中,开发商(业主)和承包商是互负合同义务的。开发商最重要的合同义务就是按照合同约定的条件、时间、金额向承包商支付工程款。如果开发商不能严格履行支付工程款的义务,不仅会损害承包商的利益,还会对工程项目产生严重的影响。

支付保证担保可以约束开发商严格履行支付工程款的义务,保障承包商的合法权益,促使工程项目建设的顺利进行。在我国目前工程款拖欠现象较多的背景下,实行工程款支付保证担保具有重要的意义。

27、什么是房屋质量保修保证担保?

房屋质量保修保证担保是保证人为开发商(被保证人)在房屋保修期内按《商品房买卖合同》的约定履行保修义务,而向购房人(权益人)提供的担保。若非因购房人或不可抗力的原因,开发商没有按照上述文件的约定履行保修义务的,购房人有权要求保证人代为履行合同义务或赔偿损失。

在保证期间,若购房人购买的房屋(包括房屋套内建筑面积部分和公共部分)及配套装置发生质量保修问题,而开发商或有关责任人在房屋保修期内未按《商品房买卖合同》的规定履行保修义务,购房人有权依据保函和《房屋质量保修保函理赔程序》,在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,即赔偿被保证人未按约定履行义务而给权益人造成的直接财产损失,赔偿权益人为防止或减少房屋财产损失所支付的必要的、合理的费用予以赔偿。

28、“房屋质量保修保证担保”与“工程保修保证担保”的关系

工程保修保证担保(如果是全程履约担保,则工程保修担保作为全程履约担保的一部分)是承包商向开发商保证工程质量;房屋质量保修保证担保则是开发商向购房者保证房屋质量。前者是后者的基础,只有良好的工程保修才能给购房者提供满意的房屋产品。

29、房屋质量保修保证担保的作用

房屋质量保修保证担保的设立,在购房人、保证人与开发商之间建立了三方的责任关系链条,有利于促使开发商全面履行保修义务,维护购房人的合法权益。

设立房屋质量保修保证担保,有利于在工程建设中控制工程建设的质量,促使开发商更加严谨、负责地进行工程质量管理。

在房屋交付使用后,开发商会认真负责地完善物业管理系统及相关规章制度,提高物业管理服务水平。

在开发商不按照约定履行保修义务时,购房人可以不再找开发商,直接持保函要求保证人承担保证责任。

开发商能够自己出资为购房人提供房屋质量保修保证担保,充分表明了其对工程质量的信心和为购房人提供优质服务的态度。

2010 - 2013
2013年12月

2013年12月华远与仕达担保有限公司共同修订了担保管理制度,使职责更加清晰,赔付更加顺畅。

2013年12月

2013年12月华远与仕达担保有限公司合作的第一个项目,也是华远在长沙的第一个项目正式交付业主,向业主递交了第一份保函。

2013年12月

2013年12月华远旗下北京华和房地产开发有限公司与仕达担保有限公司就北京通州铭悦好天地项目签署了担保合作协议。

2013年11月

2013年11月华远旗下北京馨悦致远房地产开发有限公司与仕达担保有限公司就北京密云澜悦项目签署了担保合作协议。

2011年7月

2011年7月华远旗下北京新通致远房地产开发有限公司与仕达担保有限公司就北京通州铭悦项目签署了担保合作协议,这标志着华远地产第一个在保障房项目引入工程担保,为保障房业主提供了可靠的保证,再一次体现了华远高度的社会责任感。

2010年12月

截止2010年底,华远地产共为公司所属项目的3275个业主办理了“商品房屋质量保修保函”,保函总金额超过1.2亿,共有160余个业主,通过担保公司解决了房屋质量问题,担保公司理赔约120余万元。华远的工程担保模式,使业主的权益得到了有效保护,工程担保得到了业主们的认可。

2010年12月

华远·君城(西安)二期项目集中入住,华远地产为全部业主办理了“商品房屋质量保修保函”,并现场在入住现场将保函分别递交给每一位业主。

2010年12月

华远长沙公司与北京仕达工程担保公司正式签署了合作协议,仕达工程担保公司将承担华远·华中心(长沙)项目工程保证担保工作;同时华远与中科智担保公司进行了深入的合作洽谈,并达成了共识及初步合作意向,准备在适当的项目上开展合作。与其他担保公司的成功合作,标志着有着华远特色的工程担保模式又向社会化迈出了坚实的一步。

2010年7月

新修订的《在路上 华远“工程保证担保”全记录》正式翻印出版,补充了08年以后华远在工程担保实践中一些新的理论和案例。

2010年3月

华远·君城(西安)一期项目16号楼集中入住,华远地产为全部业主办理了“商品房屋质量保修保函”并现场递交保函。

2008 - 2009
2009年8月

华远地产与长安担保公司向华远·君城(西安)一期项目业主进行“商品房屋质量保修担保”宣讲,详细介绍了房屋质量保修保证担保目的、作用及具体操作流程和理赔流程。此活动推进了“商品房屋质量保修担保”在华远地产异地项目的实施进程。

2009年4月

华远·九都汇(北京)制定了工程保证担保总体方案。并对担保过程管理进行新的尝试。

2009年3月

根据公司二级管控模式修订了《工程担保管理流程》;充实、细化了对担保公司工作进行管理和评价考核的内容。与长安担保公司一同完善了《工程保证担保管理办法》,加强对项目建设阶段、保修阶段的过程跟踪、管理。

2008年11月

华远·裘马都(北京)项目入住交付使用,华远地产为每位业主投保,提交《商品房屋保修保函》共计500多份,保障了业主的权益。

2008年8月

华远地产与长安担保公司重新梳理工程担保流程,根据经验积极深入研究解决,新增了《担保理赔现场踏勘制度》、完善了《工程担保理赔流程》,为工程担保尤其是在业主入住后的保修阶段的顺利实施铺平道路。

2008年7月

华远·君城(西安)项目制定工程保证担保实施方案,华远地产工程保证担保制度随着公司异地拓展的脚步继续前进,率先在西安房地产市场提出并实施工程保证担保,开当地先河。

2008年3月

华远地产工程保证担保多年实践汇编成《在路上----华远“工程保证担保”7年全记录》,本书旨在将华远地产工程保证担保研究、实践与成效、收获编辑整理,其中收录了业界、合作伙伴、华远客户对工程保证担保的认识与评价,更收集了典型案例与历年数据供业界交流与参考。

2005 - 2007
2007年7月

任志强做客新浪网,就“如何保证房屋质量”的话题与全国工商联房地产商会会长聂梅生、业主代表舒可心进行讨论,嘉宾以及众多网友对华远地产工程保证担保举措表示出极大的热情与关注。此后的又一次专题论坛中,华远地产、长安担保公司代表以及权威人士,继续阐述担保的相关内容,使这一举措的优势被更广泛的大众所了解,倡导社会诚信,引领地产行业走向规范。

2007年

华远地产与长安担保公司总结了以往项目的担保实施工作,为提高效率、更快捷有效地解决工程竣工阶段中的问题,共同制定了“全程履约担保”的操作模式。同年,随着华远地产不断进军异地开展新项目,工程保证担保也随项目进展在除北京之外的其他城市逐步开展起来。在华远青岛新项目中,已开始推行总包工程担保、电梯工程担保和空调工程担保等措施,其他担保品种也在顺利推进。

2006年3月

华远地产“工程保证担保”与“业权分配”举措一同入选中国消费者协会2005年度“房地产诚信基金”奖,经消费者网上投票及专家评定,最终荣获“2005年诚信事件大奖”,以提倡“诚信”、“公平”赢得了社会和消费者的普遍认可和好评。

2006年1月

华远·裘马都(北京)开工,在此项目中开始尝试设计履约担保并成功开具保函,实现了工程保证担保领域的突破和创新。

2005年底

代表最高技术标准的高档公寓——华远·昆仑公寓(北京)工程整体竣工,此项目全程采用工程保证担保,确保了工程的高标准和高要求。

2005年8月

华远地产董事长任志强参加首届中国工程担保大会,并作为大会开发商代表发言,华远地产多年来在担保制度的实践成果得到了与会者的肯定与支持。

2005年3月

华远地产将在旗下各项目中工程保证担保实践经-验、成果汇编成《担保,构筑一道防火墙》一书,由现代出版社正式印刷出版,在业界引发强烈反响。

2003 - 2004
2004年12月

首版华远地产“工程保证担保”白皮书(简介)、蓝皮书(操作指南)和红皮书(担保手册)陆续完成印制,并广泛发放给华远地产的合作伙伴、客户群体,为担保制度的推广传播做出贡献。

2004年11-12月

华远·尚都国际中心(北京)、华远·盈都大厦(北京)以优秀的工程质量保证了顺利入住,业主也收到了来自华远地产和长安担保公司的《工程保证担保保函》。

2004年7月

晚7时,华远·尚都国际中心(北京)大厦楼顶冷却塔失火。经-调查,原来是施工人员操作不慎导致事故发生,施工单位根据工程保证担保有关条例很快进行了修缮,华远地产并没有因此受到损失。

2004年6月

华远地产举办“诚信立保、共铸精品”——工程保证担保实施发布会暨尚都保函递交仪式,将工程担保理论研究和实践经-验公诸于世,成为行业典范。

2004年4月

华远地产作为国内惟一的地产商代表,参与国际专业工程担保研讨会,会上,任志强简述了工程担保制度在房地产开发建设领域内的作用原理,介绍了华远地产在工程担保实践领域内的突出成效。这标志着华远地产首创的工程担保体系已得到行业公认。

2004年1月

针对长期存在的农民工工资拖欠的社会问题,华远地产又肩负行业、社会责任感,开始了对劳务工资支付担保的可行性研究,并在项目中试行。此举获得国务院及北京市有关领导的高度关注。国务院、建设部及北京市有关领导视察了盈都大厦项目工地,并与该项目担保实施有关人员进行交流,有关领导对担保制度对防范质量漏洞、保证农民工工资按期支付所起到的重大作用表示了支持与肯定。

2003年同期

华远地产逐步建立完善了一整套工程保证担保制度体系,并陆续在华远·尚都国际中心(北京)、华远·盈都大厦(北京)项目中全面实行。

2003年8月底

华远·海润国际公寓(北京)完成精装修并正式交付业主使用,在业主入住前,华远地产委托长安保证担保公司向购房人开具了“房屋质量保修保证担保承诺书”。海润国际公寓是经-北京市建设委员会批准的首个引入“工程保证担保”制度的民用项目,也是华远地产二次创业的第一个项目。华远地产也因此成为首家试行“工程保证担保”制度的地产企业。

自2001年华远地产二次创业开始,在任志强董事长的倡导下,公司逐渐建立了一整套工程保证担保制度体系,设立了投标、材料质量、工程款、履约、支付、监理、精装修等各个环节、多个方面的工程保证担保品种,并陆续在华远·海润国际公寓(北京)、华远·尚都国际中心(北京)、华远·盈都大厦(北京)、华远·静林湾(北京)、华远·昆仑公寓(北京)、华远·裘马都(北京)等项目中全面实行。

从2001年新华远成立至2008年,已经走过7个年头,华远地产从建立工程保证担保体系的尝试,到实践过程中运用创新手段实施更具效力的管理,也正好 历经了7个项目。这个7,幸运开启中国工程担保大门的同时,更衍生出一条具有法律约束力的新型供求链。

“我们痛并快乐着”——华远人对7年这样说。痛的时候奋起疾奔,势要冲 破所谓的不可抗力,迈出担保的每一步,将担保进行到底。快乐是最终与合作伙伴更高效更优质的创造项目价值的同时,满足各方所需。

成果,在今天有目共睹;而过程,让我们用影像和实案,慢慢解析,点滴共知。

历程,我们走在大路上

我们走过的路———尝试·推广·成熟·求精

1、尝试:华远·海润国际公寓

海润国际公寓总建筑面积约9万平方米,该项目于2001年10月动工,2003年8月正式交付使用。

华远地产与长安公司以该工程作为试点推行担保,进行了包括投标、履约及保修在内的多个担保品种的尝试,履约情况良好,未出现实际赔付。该项目尝试推广购房人保函, 虽因种种原因未能签发正式保函,但向购房人出具了保修担保责任书,保障了购房人的基 本权利。

此工程作为北京市房地产领域第一个引入担保的项目,得到了北京市建委的大力支持,市建委专门签批文件将此项目作为房地产领域担保实施试点,为以后北京市全面强制 推行担保制度树立了示范标竿。

2、推广:华远·尚都国际中心与华远·盈都大厦

尚都国际中心总建筑面积约10万平方米,盈都大厦总建筑面积约14万平方米,两项目 于2003年年初动工,分别于2004年11月、12月正式交付使用。截至目前,以上两项目都已 陆续结束两年的保修期。

经过海润国际公寓的担保试点实践,华远地产与长安公司在这两个项目中全面合作, 担保工作全面展开,顺利完成了包括监理、总包、分包、材料设备、商品房屋质量在内的 全部担保工作。两个项目总承包及所有专业分包项目均提交了各种保函,尚都国际中心项 目保函金额约7257万元;盈都大厦项目保函金额约3759万元。

这两个项目首次成功开具了“商品房屋质量保修保函”,这是华远地产首创的面向购房人的保函,对保障购房人利益和树立华远地产品牌形象都发挥了积极作用。 担保体系庞大,要通过华远地产与项目全程的各合作伙伴共同参与完成。为了让投标企业对担保有初步认识与了解,华远地产在2004年编写印发了担保手册“白皮书”、“蓝 皮书”。“白皮书”是担保简介,面向广大有投标华远地产项目的意向并通过了资格预审 的企业;“蓝皮书”是担保操作指南,面向已经中标并即将与华远地产签订合同的企业, 帮助其深入学习担保有关理论与操作程序。两本小册子的推出,帮助合作企业投保,为他 们“答疑解惑”,得到了广大华远合作伙伴的认可与支持。

3、成熟:华远·华远静林湾与华远·昆仑公寓

静林湾总建筑面积约5万平方米。该项目于2004年12月底动工,2006年3月底正式交付使用。

昆仑公寓是华远地产开发的精品项目,定位于国内房地产的尖端市场。该项目于2004年2月开工,2007年6月正式交付使用。 在总结以往项目担保实践经验的基础上,针对昆仑公寓工程不同阶段的风险特点,华远地产进一步完善担保风险制约机制,并针对保证担保在工地现场的配合管理问题,编写了“总分包合同履约担保工作管理办法”、“工程监理合同履约担保工作管理办法”、

“担保信用评级管理办法”等一系列管理体系,并逐渐付诸实施。至此,在担保系列理论 与实践过程中,担保服务体系已逐步发展成熟。

截至2006年底,在静林湾项目中长安公司共为总包、8个专业分包提供从投标至保修的全程担保,并分别为190位购房人开出商品房屋质量保修保函,总保额约2470万元;昆仑公寓项目为总包及18个专业分包提供从投标至保修的全程担保,总保额约4306万元。

在这个阶段,北京市建委出台文件,要求北京市所有房地产开发项目强制执行工程保证担保,并以华远地产担保实践经验作为教材,在全市范围内推广,进一步扩大了工程担 保在业内的影响力。

4、求精:华远·裘马都

裘马都定位于高品质公寓,总建筑面积约16万平方米。该项目于2006年初动工,计划 于2008年内交付竣工。在本项目中,除了全面开展以往已经成熟的担保品种之外,华远地 产还开始推行设计履约担保并成功开具保函。

中国建筑研究院作为国内最大、最权威的建筑设计公司之一,与华远地产精诚合作, 在裘马都项目中率先展开设计责任履约保证担保,并与设计保险相结合,在严格履行其设计责任的基础上,对项目的建筑外观、结构安全、机电系统等各方面都进行了充分考 虑,与华远携手共创精品工程。

在华远地产战略发展要求下,产品品质是华远地产追求的重要目标,担保业务的进一 步深入正是顺应了这种发展趋势。

开创新局面———体制革新·走出北京

1、体制革新:全程履约担保的推出

以往项目中,工程竣工、签订保修合同、办理履约保函退保和保修保函提交等阶段的工作流程较繁琐,效率比较低,且保修保函提交时间较长,造成担保责任不连续。为了简化工作流程、为合作伙伴提供更好的合作平台,加快华远项目的开发进度,华远地产与长安公司共同制定了“全程履约担保”的操作模式,有效地解决工程竣工阶段的一系 列问题。

原有担保模式和全程履约担保模式的对比:

原有担保模式:一个工程合同在承包建设阶段和保修阶段分别要办理履约保函和保修 保函。

全程履约担保模式:只需要办理一个“全程履约保函”(见附录2),此保函担保了从合同签订到保修期结束的整个履约过程。一个保函涵盖了原有的两个保函的担保责任。 实施全程履约担保的优势:

(1)从根本上杜绝了担保责任的“真空期”。

所谓担保责任“真空期”指:当履约保函到期,而保修保函还未办理的时间段内,担保责任的不连贯,形成担保责任“真空”。使用全程履约保函,原来的履约保函和保修保函就连接成一个整体,没有了担保保障的时间空隙,担保责任从合同签订开始一直延续到 保修期满。

(2)避免重复办理第三方反担保手续,提高工作效率。 在原担保体系中,施工单位向华远地产递交履约保函和保修保函的时候,均需要办理第三方向担保公司提供反担保,这样在一个项目中需要办理两次第三方反担保,影响了办理保函的进度。引入“全程履约”保函后,施工单位仅需提供一次第三方反担保即可。同时,两次递交保函变成一次递交保函,减少了工作环节,大大节约了华远地产、担保公司和施工单位的时间、人力成本。

2、走出北京:异地项目担保实施

随着华远地产不断拓展异地新项目,青岛住宅项目(总建筑面积约10万平方米),西安住宅及综合建筑体(总建筑面积约100万平方米),长沙综合建筑体(总建筑面积约70万平方米)等全面启动,在当地建设工程主管部门给予的大力支持与指导下,华远工程 担保也在上述城市逐步展开,为推动当地的工程保证担保、建立规范有序的建筑市场做 出贡献。

工程担保在异地项目中的顺利推进,有赖于青岛、西安、长沙当地各施工单位、设备 供货商对担保的充分理解和积极合作。

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